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近日，兩條關於區域的消息讓沉寂許久的燕郊地區又重新走入人們視線。一條是"北京地鐵將延伸至河北"，另一條是"聚焦通州"，通州房價沖入"2萬元時代"。一時間，燕郊各大售樓處人滿為患，各樓盤的房屋售價也隨之水漲船高，售價"破萬"的房屋比比皆是。那麼，燕郊樓市是虛火還是真旺？真實的情況如何？日前，記者在國貿地鐵口跟隨一位自稱"燕郊各大樓盤免費看房"的置業顧問從八王墳出發，坐上瞭前往燕郊的815路專線，調查燕郊樓市真實的情況。在北京工作、住在燕郊的汪女士發現，今年以來燕郊樓市一改去年的冷清，來燕郊看房的人明顯又多瞭起來。
通過走訪燕郊各大樓盤，售樓員向記者證實瞭最近來看房的人確實多瞭很多。"今年以來燕郊的樓盤很是火爆，基本上項目一開盤就告罄。"青年新城一銷售人員告訴記者，青年新城專為青年人打造的，戶型設計基本以60---80平米的兩居、三居小戶型為主，產品價格以低於周邊市場的銷售價格，為年收入在20--30萬的客戶群體度身打造，因此受到瞭廣大剛需一族的認可。
記者在燕郊調查發現，其整體情況大致相同，幾乎每個售樓處都熱鬧非凡。新房源入市後，普遍去化速度都非常快。
可以說，受北京限購升級、"大外環"規劃等政策推動，燕郊樓市再現量價齊升的熱銷局面。在實地采訪前，記者發現，目前在燕郊購房的群體大多是在北京東部工作的京漂一族，購房多為剛需，以投資為目的的購房者並不是多數。這也使得目前燕郊在售的樓盤依然以中小戶型為主。
京城高昂而堅挺的房價、以及節節上漲的租金，令部分購買力有限但又渴望繼續留在北京工作不得不選擇燕郊、房山等北京遠郊區域作為置業選擇，旺盛的需求進而帶動瞭這些地區樓市的火熱，價格也隨之水漲船高。但是在整體暢旺的背後，也有冰火兩重天的反差。
成交的火爆也給開發商帶來瞭漲價的信心。記者走訪發現，燕郊一改此前的低迷，多數樓盤提價幅度在15%-20%。
這不是個例。天洋城一銷售人員告訴記者，在"大北京"的建設背景下，京東因地處京津冀一體化的重要連接地帶而成為未來發展重心，燕郊樓市隨之火爆。而天洋城以"30分鐘直達國貿CBD，西北距首都國際機場25公裡，10餘條公交線路對接北京"等口號，吸引瞭不少購買力有限的自住客戶。據瞭解，目前天洋城4代推出的是第1期，公寓類產品價位在9000左右，現在在排號，7月份內將開盤；花園洋房類產品則現在就可以購買。
為瞭解情況，記者來到去年12月中旬正式開業的鑫樂匯購物廣場。不知道是否是上班日的原因，該項目的人氣不容樂觀，除瞭位於鑫樂匯購物廣場底層的沃爾瑪超市和部分餐飲項目之外，其他的諸如服裝、攝影等門店鮮有人光顧。就連幾個月前剛開業的香港新世界百貨內，人流也較少。不難想象，隨著更多商業項目的入市，未來燕郊的商業競爭將更加激烈。
內容來自sina新聞
住宅市場呈現火爆的同時，燕郊亦進入瞭商業地產的開發高潮。
沿著成功大廣場和東貿國際，再往東就是天洋城4代、雷捷時代廣場和鑫樂匯購物廣場的售樓處，這都是商業面積超過20多萬平方米的大型的商業項目。其中，雷捷時代廣場的商業面積達到瞭50萬平方米，是一個緊鄰星級酒店，同時容納商務辦公、娛樂、教育設施的超級商業中心。而這還僅是燕郊所有在售的商業項目的一部分。
商業地產亦步亦趨
在潮白河孔雀城售樓處，看房人也很多。售樓員告訴以買房人身份前來的記者：潮白河孔雀城屬於中高端社區，別墅區內的高層，1-4期已經賣完，5期5月剛銷售完，現在排號銷售的是6期，7月開盤，推出500多套房源，目前已經排瞭400多號。因為拿地比較便宜，所以每平米價位在8000-8500元左右。
據記者調查統計，目前不包括步行街、樂天瑪特商場、富城購物中心等已經建成並投入使用的商業項目，燕郊在售的商業項目的面積就已經超過瞭200萬平方米。這對於一向被人們當做"睡城"的燕郊，這一速度無疑是可喜的。
沿著102國道出北京一到燕郊境內，密集的戶外樓盤廣告便呈現在記者眼前。天洋城、上上城、潮白河孔雀城等許多樓盤的售樓處與房地產經紀公司也高度集中在緊鄰北京的102國道兩旁。
不過，有關專傢表示，但對於一個常住人口僅為40萬-50萬人的燕郊而言，這個數字並不樂觀，因為它預示著燕郊目前的人均商業面積已經超過瞭5平方米，比發達國傢人均商業面積的警戒線1.2平方米，還要多出近3.2倍。
"當初買這房子就想著價格便宜，但是入住後發現，有很多問題，從買房那天開始就說要開城鐵，到現在也沒信兒。"汪女士告訴記者，雖然與北京隻有一河之隔，但是燕郊與北京在交通、教育、醫療、公共服務等方面的差距非常大。例如，雖然燕郊有一站直達北京的快速公交，但是由於上下班的人流量太大，這些公交常常需要等上兩三輛車才能擠上去。要是加班，回傢晚的話，還得在三元橋跟人傢拼車才能回，一天來回交通成本也很高。
記者在燕京航城調研發現，從去年年初至今該樓盤的均價已經由7200元/平方米上漲到8500元/平方米左右。同樣的情況也出現在瞭其他樓盤，例如曾經在去年跌至5000元/平方米的潮白人傢，最近也將銷售價格回調至8800元/平方米，去年年底開盤的燕郊新盤項目首爾甜城則直接將起價攀高至8100元/平方米，這些項目的售樓員不約而同地強調，現在看房的確實多，不排除最終新一批房源還會再漲點兒。
燕郊在售的首爾甜城一銷售人員告訴記者，現在推的樓盤是21棟、23棟、26棟、27棟、28棟。6月15號開始排號，7月初開盤，目前已經排瞭1000多號，基本上每天新增排號500多號。
記者看到，就在燕郊酒廠不遠處，一座新建的大型商業項目正在拔地而起。據瞭解，這座名叫成功大廣場的商業項目，由馬來西亞成功集團投資興建，總建築面積近180萬平方米，其中，總商業面積近90萬平方米，集購物、娛樂、餐飲、休閑、住宿、商務於一體，號稱世界最大的商業中心。
就在成功大廣場的對面，是燕郊的另一個高端的商業綜合體項目--東貿國際廣場，該項目總建築面積達13.8萬平方米，涵蓋國際化商業街區、下沉式商業廣場、五星級酒店裙樓三大板塊。據開發商介紹，未來該項目擬引進多個國際國內知名品牌主力店、超市主力店、高端餐飲知名品牌，如俏江南、全聚德、眉州東坡等品牌商戶進駐意向強烈。
燕郊住宅市場量價齊升
另一方面，同火爆的一手房相比，燕郊房貸信貸貸貸款全省皆可處理的二手房市場相對蕭條。"燕郊的二手房門店關瞭很多，沒有人買二手房。"帶記者來燕郊免費看房的置業顧問告訴記者。
兩大購房區域的冰與火 燕郊樓市是真熱還是虛火
真假概念炒熱燕郊
每當北京出現一個關系到河北的規劃政策，都會成為"利好"，讓環首都樓市火上一把。這一次亦不例外。記者瞭解到，此番燕郊房源再度受到追捧，與所謂的"劃歸北京"不無關系。
據瞭解，5月末，曾有相關媒體報道稱，北京市與河北省簽署2013至2015年合作框架協議，利用輕軌、城際鐵路和市郊鐵路逐步解決北京與三河燕郊等地間的軌道交通問題。這在燕郊引起瞭不小的轟動。
此外，6月5日落地的北京"大外環"規劃，也成為當地項目銷售人員用於推介區域利好的工具。按照規劃，全長約940公裡的北京"大外環"高速公路將於2015年全線建成通車，其中北京市境內包括密雲至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，約90公裡。盡管這僅是一條純粹的交通規劃，但個別樓盤銷售人員在銷售過程中仍對看房人宣稱這一規劃意味著"當地的行政區域早晚劃入北京"。
不過，記者采訪發現，由於類似的謠言太多，包括燕郊本地人以及已經在燕郊購房的外來人口對"劃歸北京"、"通地鐵"這些傳言已經麻木。據汪女士介紹，前些年燕郊就炒作過"環首都經濟圈"、"電話區號改為010"、"通輕軌"等，尤其是2010年左右，當時有人傳言燕郊馬上會通輕軌，這使得燕郊的房價一路瘋漲，當時燕順路上的很多樓盤的售價一度都突破瞭萬元大關。但後來的事實證明，這些不過是子虛烏有，而房價隨南投市二胎房貸利率後也隨之回落。
對此，在相關人士看來，類似燕郊等環北京地區，並非本輪城鎮化大力發展的"中等城市"，無論從經濟發展水平還是產業承載力，都隻能是"縣級市下屬的鄉鎮"。事實上，燕郊樓市作為"環北京經濟圈"起步較晚的區域，配套設施滯後一直是置業者望而卻步的發展瓶頸。
產業與配套缺失制約長遠發展
其實，目前燕郊本地人以及已經在燕郊購房的外來人口，還沒有看到城鎮化給燕郊帶來的利益。"燕郊除瞭蓋房子，幾乎沒有什麼產業。"汪女士告訴記者，來北京好多年瞭，一直想在北京買一套房子，可無奈北京房價太高，所以結婚時他們才將置業的目標放在瞭燕郊，因為相對而言，燕郊的房價與北京相比要便宜很多。例如，燕郊的房價和通州相比，常常相差一倍以上。
2011年，記者曾探訪過燕郊，當時在行宮大街、迎賓路等幾條繁華的街道上，擁有眾多的二手房公司，包括興達二手房、滿意行、愛傢置地、大成房產、亮點二手房交易中心、金聯地產、宏運達房產、新銳房產、寶潤房產、悅鵬房產、久居房產等大大小小眾多的房屋中介公司，基本上一百步內就有一傢。與當時形成鮮明對比的是，現在除瞭看到興達二手房、滿意行、愛傢置地之外，幾乎看不到小型二手房門店。記者註意到，二手房門店內顧客也寥寥無幾，宣傳板上寫滿房屋租賃信息，卻少有人問津。
與乘公交出行的上班族一樣，通過自駕上下班的人們的境遇也不樂觀。據瞭解，目前燕郊進出北京的京哈高速、朝陽路等主幹道都非常堵。
除交通外，燕郊的教育資源也非常緊缺。據瞭解，雖然目前燕順路上有10多個小區，常住人口超過10萬，但是該區域卻隻有一所小學，這使得該小學每個年級至少10個班，每個班都有60-70人，教育資源很緊張。
而在醫療上，雖說目前燕郊的醫療水平有所提高，擁有燕郊人民醫院、京東中美醫院、燕郊二三醫院、燕達醫院等多所醫院，但很多居住在燕郊的"北京人"卻更喜歡去北京看病。因為北京的醫療條件比燕郊好，而且他們的醫療保險都在北京，在北京看病可以報銷醫療費用，而在燕郊的醫院卻不可以。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-22/12352305670.shtml
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