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上實城開2013年中報顯示，公司旗下現有的24個項目中，僅兩個純住宅項目，其餘多數是含商業、辦公或者酒店的綜合項目，還有部分純商業辦公項目。上實城開前身為中新地產，由上實控股於2010年6月收購其45.02%股份，並完成公司更名及整合。倪建達告訴中國房地產報記者，"上實城開已制定三年發展規劃，未來在區域佈局上將呈現以上海為中心，形成集沿海、沿江兩線，長三角、環渤海、中西部二三線城市的'一心、兩線、三圈'的'弓形'佈局。"
實際上，在過去的三年整合時間裡，上實城開也進行瞭戰略的調整。倪建達認為，上實城開的主要機會在於對一二線城市的深耕，上實城開的優勢並不在於新型城鎮化帶來的發展機會，特別是上實城開這樣以大城市為發展背景的企業，新型城鎮化隻能作為發展的補充，而不是核心競爭力。基於此何謂二胎房貸年息缺錢急用哪裡借錢，上實城開做出瞭全面退出四線城市，選擇性退出三線城市的戰略調整，把重心集中在一二線城市，並逐步加大商業物業的持有比例。
上實城開加碼商業 弓形佈局危與機
在過去的三年整合中新地產的時間裡，作為掌門人的倪建達有頗多感慨。他表示，中新地產作為一個上市公司，在管理體制和企業自控上有很多不足，上實城開在過去的三年中，花瞭大量時間去梳理和重組，對相關的項目進行改造和重啟，包括人員的調整，包括管理模式的調整，現在公司運營趨於正常，也走上健康的軌道。不過，雖然這個公司已趨於正常，但絕對還不算一個成功的公司。
上實控股的一位高層稱，在香港，一傢上市公司旗下有兩傢上市公司做類似的業務是很普遍的，上實並非特例。
一位熟悉上實城開的業內人士告訴中國房地產報記者，收購中新地產之後，上實城開面臨巨大的歷史遺留問題，其中包括債務、企業定位、項目糾紛等。近三年來，上實城開的主要精力都被牽扯進去，同時，房地產市場也在近三年來變幻莫測，上實城開也在積極調整戰略，以適應未來發展。
不過，已經處理好"歷史遺留問題"的上實城開，正在面臨的另一個難題，就是在母公司上實系中，與上實發展的同業競爭和資源分配問題。
相比前兩年在房地產市場上的高調發聲，上實城開董事長倪建達除瞭在業績發佈會，鮮有在公開場合發言，上實城開在短時間內消失在公眾的視線。
實際上，收購中新地產後，該公司用瞭差不多三年半的時間去整理。在此期間，上實城開沒有機會去獲取新的項目，甚至在2012年該公司還是一個虧損的企業，這無疑影響瞭其在一二線城市的發展。
財務狀況方面，集團去年負債比率僅為41.3%，民間小額借款較同業平均數為低。而管理層亦表示，鑒於集團所有土地款項均已全數繳清，故毋須"以價換量"，並積極采取更靈活的銷售策略。
2014年，上實城開土地儲備共有23個項目，分佈在12個城市，未來可售建築面積約759萬平方米，為企業今後銷售提供強大動力。
從2010年收購中新地產，上實城開就開始一系列的重組和資產剝離動作。出售瞭成都公園大道項目全部股權，退出上海徐傢匯中心項目，並以此置換瞭上海徐匯區另外四幅商業地塊，不久後，再度宣佈出售上海城開中心25%股權。
內容來自sina新聞
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上實城開相關人士對中國房地產報記者表示，隨著城市化進程持續，一二線城市人口密度不斷上升，首次置業需求與日俱升；加上收入增加，對居住環境的質素要求相應提高；地方政府放開限購更會刺激對大型或改善性住房的需求，這些都有利於上實城開專註發展長三角地區及沿海城市的長遠策略。
翻開上實城開近一年多的報表可以看出，公司在加大非住宅類的投資力度，其投資的比例上升較快，但從銷售收入的比例分配來看，住宅銷售比例仍然占較大比重。但是從未來的規劃來看，未來三年，上實城開持有的商業物業將占較大比重。從上實城開已有的商業項目分類看，主要以商業零售、辦公及酒店為主。據倪建達介紹，辦公樓項目作為上實城開的成熟開發商品，比例會越來越高。
倪建達表示，上實城開目前還是按照既定目標前進，上實城開從一開始就是在市場中拼殺的企業，市場的適應能力絕對不輸給任何一傢房企。"我們今後的目標是回歸一、二線城市，大傢都沒有走出去的時候，我們走出去瞭，大傢都走出去的時候，我們就應該走回來。"
路線及產品調整
經過一系列的股權騰挪和資產處理，一方面上實城開獲得瞭相對高的利潤和穩定的現金流，另一方面，上實城開現有資金及日後收益將足以應付目前營運資金及未來發展的需要，為加快現有項目的發展及獲取新項目創造有利條件。
資料顯示，上實城開目前已經進入上海、北京、天津、重慶、沈陽、西安、深圳、珠海、長沙、昆山、無錫、三河等12座城市，涵蓋長三角、珠三角、環渤海以及西部地區，形成全國化佈局。
金英證券香港零售部副總監李韻儀認為，上實城開有獨特的優勢，包括地理位置優越、發展潛力大以及財務狀況穩健。首先，集團持有的土地儲備主要位於一線城市，以去年銷售額計，上海及西安已分別占整體的64.2%及25.1%。截至去年底，長三角地域占其土地儲備逾60%，由於長三角地區近年來樓市呈現供不應求情況，樓市價格抗跌力較強，故集團未來銷售及其銷售作價具保證。
整合之後，上實城開的房地產開發項目主要分佈於上海、北京、天津、重慶、成都、長沙、無錫、昆山等一、二線城市。上實城開目前自上海的最重要的兩個儲備項目位於上海閔行區，莘莊地鐵上蓋項目和南方商城附近的城開中心項目，均為大型城市綜合體，合計體量超過70萬平方米，均為2010年摘得。
由於2014年的市場變幻莫測，上實城開的策略是"住宅與商業物業並舉，銷售與持有經營並重"，加大對商業地產的投資力度，尤其是核心區域商用物業持有經營的業務比重。同時，加強對市場的研究和開拓，搶占市場機遇，瞄準一、二線城市人口增長及新婚傢庭的住房需求，透過靈活的銷售策略大力推廣小戶型住宅，策略性控制推盤節奏，使項目平均售價普遍上揚。
三年蟄伏
"嚴格來講，上實城開與上實發展沒有形成直接的競爭，它們拿地的區域是不同的。當然在某些地方有共同的項目，但這幾年隨著我們不斷地調整，這個現象已經不存在瞭。"倪建達告訴中國房地產報記者。
"上實城開會緊貼市場的步伐發展。隨佳冬鄉房屋二胎著多個在建商業項目於未來數年陸續竣工，上實城開將進一步增加商業樓宇及投資性物業的收入占比，以增加企業的穩定現金收入及多元發展。此外，已啟動的上海自由貿易區，帶領區內商業踏上新臺階，刺激上海市對商業以至房屋用地的需求。"倪建達表示。
90分考驗
由於歷史原因，上實系旗下的房地產業務在此之前比較分散，上實控股和上實城開兩傢H股上市公司、A股的上實發展、未上市的上海城開都有地產業務，且這些公司的房地產業務都存在不同程度的重疊和交叉現象，導致上實系無法發揮協同效應。
"對於上實城開而言，做商業並不是強項，因為上實城開過去都是以住宅銷售為主，很少涉及商業，不過近三年來，上實城開積累瞭一些商業地產方面的人才。在上實城開的策略中，合作也是其中重要的一個環節。"一位業內人士告訴中國房地產報記者。
"所以我們會找拍檔來一起開發。莘莊項目我們就找瞭新鴻基地產合作。對上實城開來說，更重要的是在傳統商業與現代業態的結合中如何找到盈利增長點。對上實城開的考驗是，能否做到90分，而不僅僅是60分。"倪建達告訴中國房地產報記者。
毫無疑問，今後商業地產競爭將是"貼身肉搏"的慘烈競爭，特別是在一線城市，對於上實城開而言，今年加大瞭對一線城市經營性物業的持有，其中很重要的原因是上實城開所擁有的地塊有足夠的吸引力。傳統商業的核心還是地段，上實城開旗下的幾個地塊都屬於商圈的核心位置。"要做商業地產，必須在人口密集、居住集中，且已被認可的成熟商圈內，這是在慘烈競爭中存活下來的根本。一個商業項目的設計包括運營都很容易模仿，你不可能保持長時間的先進，很短時間就會被人超越，但這個項目所在的位置卻是永久性的，這是別人學不來的。"倪建達說。
事實上，對於未來的商業地產而言，復制成功的可能性越來越小，一個項目在某個地方的成功，如果整體移到另外一個地方，有可能馬上就"死掉"。"比如徐傢匯，新鴻基的那塊地，以後一定會成功，淮海路、南京路、陸傢嘴在改造升級中無論誰來做商業，都會成功。但真如五角場這些板塊的商業量已經趨於飽和，不能說完全沒有機會，但競爭壓力會很大。"倪建達說。
倪建達表示，2014年，上實城開解決瞭收購中新地產的遺留問題，經過一系列的資產組合，公司業績已經實現扭虧為盈。未來，上實城開將盡快退出三線以下城市，選擇性退出三線城市，並加大一二線城市經營性物業的持有。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/10532880614.shtml
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