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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  土地底價上調使開發商和地方政府之間的博弈趨向"白熱化",帶來的影響是房地產市場的"結構性轉變"。

  從瘋狂到謹慎,房企在土地市場交出瞭一份滿意的答卷。

  地王難掩溢價率下跌房企趨向"並購"拿地

  並購潮或現

  以遠洋地產為例,截至2012年底,公司完成286.6億元的營業額,同比大幅上漲44%;毛利達到76.99億元,同比上升23%,對遠洋來說,充足的現金流似乎足可以支撐其在土地市場的"攻城略地"。

  以此前成交的臺湖板塊為例,5月20日成交的起始價為2.5億元,折合樓面地價3980元/平方米。而在去年9月,臺湖104和109多功能用地出讓時,起始價為3.84億元,折合樓面地價僅2176元/平方米。時隔8個月,起始樓面價上漲瞭約1倍。

  這一觀點也得到瞭其他房企的認同。

  被寄予厚望的夏傢胡同地塊,按照此前規律推測,最低溢價率在49%左右,最後卻以35%的溢價率成交,而這也成為6月份溢價率最高的一塊土地,中原地產市場研究部統計數據顯示,6月份出讓的其他地塊溢價率全部低於2%。

  融創中國董事長孫宏斌也表示,與土地公開市場相比,目前通過並購取得項目的機會更多一些。"此前,融創收購的豐盛皇朝項目,當時折合單價不到2萬元/平方米,目前該項目在售的公寓售價已經達到6萬元/平方米。"在他看來,避開當下土地成本趨高的現狀,選擇收購已有項目,最終獲得土地使用權的方式將會是房企拿地策略上的一個轉變。

  遠洋土地市場的策略顯示,未來遠洋土地策略將傾向於合作、並購的方式,"通過合作、並購的方式獲得土地,一方面可以減少成本投入,一方面拿地成本轉嫁到房價造成的庫存風險也會分流,在當前宏觀環境下,遠洋將堅持穩健的投資策略。"前述人士表示。

土地出讓底價8個月上漲1倍 政府賣地漲價沒商量

  7月1日,海淀區清河路C2商業金融用地和房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-03-12地塊的成交溢價率分別為1.11%和0.55%。

  值得註意的是,溢價率走低,並未影響成交總價,今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金達1.13萬億元,同比大幅增長60%。

  在此背景下,可以預測,一旦房企的利潤被擠壓,後期勢必會采取控制成本,從而謹慎的拿地策略。

  "和去年同期相比,目前成交的土地溢價率處於比較低的水平,但是從成交的價格看,今年掛牌的土地底價較去年有所提高,而政策對房價市場的打壓,傳導到土地市場,促使房企冷靜對待,而不會像往常以較高的價格獲得土地,如此一來,必然導致溢價率下降。"張大偉說。

  中原地產市場部分析師張大偉告訴《中國經營報》記者,當前市場整體資金面出現變化,此前房地產市場主要依賴超發貨幣的支撐,一旦資金收緊,房地產價格的漲幅就會被抑制,相應的土地溢價率也會受到影響。

  這種說法得到瞭市場的檢驗。

  剛剛在土地市場斬獲兩塊土地的北京某房地產公司貸款30年副總表示,從近期成交的一些地塊看,動輒20億~30億元的成交價格,折合樓面價格平均也達到瞭2萬元以上每平方米,整體看現在房企拿地的成本較高。"不過,對於一些優質地塊,基本上大傢都會押寶,還是期待政策會放松,能以合適的價格入市,提高利潤空間。"

  政府賣地漲價沒商量

  6月,全國40個大中城市居住用地樓面地價為3039元/平方米,環比5月下降12%。全國40個大中城市居住用地平均溢價率22%,較5月下降8個百分點。其中一線、二線、三四線城市平均溢價率分別為22%、16%、28%,環比5月分別下降瞭17、2、17個百分點。

  底價上漲的背後,土地溢價率卻並不高。

  在此背景後壁區土地貸款額度下,全國范圍內主要城市溢價率出現下調趨勢。

  從絕版地塊夏傢胡同的高調入市,到朝陽孫河地塊最終花落中糧,土地市場的熱潮再次刷新北京"地王"的成交底價。

  政府一方面限制房價,一方面又提高地價

內容來自sina新聞

  中原地產數據顯示,截至7月24日,2013年年內,十大標桿房企共計斥資1214.55億元購地,同比大幅增長。以北京為例,房企對北京土地市場的貢獻更是刷新歷史。今年上半年,北京土地出讓收入為629.75億元,接近2012年全年土地出讓金的647.92億元的水平。

  不過,這種高增長背後是房企逐漸凸顯的並購潮。

  僅3月26日~30日,通過上市公司公告的項目並購案例就有4個,而同期卻鮮有通過土地公開市場新增土地儲備的公告。

  業內人士分析,隨著房地產調控持續、地價攀高,地產行業生態已經發生重大改變,對產品定位的精準度及融資能力的要求越來越苛刻,資金補給不暢的房產企業、"玩票"進入的實體企業隻能選擇退守或退出,品牌實力房企則逆勢攻城略地。

  市場預測,地方政府對土地財政的依賴程度仍然較強,房地產企業拿地的沖動也沒有減退跡象。不過,土地成本"節節高",讓房企拿地策略上更傾向於選擇控制成本預算,趨向合作開發台南下營土地貸款,以並購的方式獲得土地。

  但事實並非如此,從兩年前拿下地王項目後,遠洋最近兩年在土地市場鮮有作為。

  對此,記者瞭解到遠洋地王地塊曾掣肘公司利潤,"高地價"耗費瞭遠洋的大量精力,並一度影響產業佈局戰略,如今遠洋在拿地方面冷靜瞭許多。"目前拿地政策必須要符合公司的投資標準,堅持單個項目規模適度,要把資源配給有能力的本土化團隊,否則不會輕易通過招拍掛方式獲得土地。"一位內部人士透露,目前遠洋地產持有現金超過100億元,在等待合適的市場機會買地或並購。

  7月23日,朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊出讓,中糧力壓群雄,以總價23.6億元,配建3.3萬平方米公租房的代價奪得該地塊,樓面價高達4.8萬元/平方米。至此,北京城五環外,商品房5萬元一平方米不再是夢想。

  不過,相比此前地王項目過百的高溢價率,上述兩塊地塊最終35%、42.1%的溢價率不禁讓人出乎意料。中原地產數據顯示,今年前5個月,北京土地市場平均掛牌成交地塊的溢價率為54.52%,其中成交的30宗住宅地塊的平均溢價率為39.1%,較去年同期大幅下降。

  克而瑞的研究報告認為,龍頭企業轉變發展思路,以合作模式、收購手段謀求擴大市場份額,由內而發的轉型動力,會加速行業變革。"在宏觀調控長期伴隨下,預計未來企業拿地以理性為主基調"。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-28/07392312265.shtml
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